一邊是甩賣一邊是增持 商業地產的江湖地位將有何變局？
萬科再次“殺入”商業地產。
近日，瑞安房地產發布公告宣布，公司于5月26日將重慶天地79.2%股權以41.33億對價轉讓給萬科。此外，起家于重慶的龍湖地產有意加大商業地產的布局，最近一次在香港和深圳拿地加碼。港資恒隆、九龍倉在內地更是風生水起，紛紛加碼一二線城市的商業地產項目。
一邊是甩賣；一邊是增持，商業地產的江湖地位將有何變局？
去年龍湖整體出租率95.1%
億翰智庫發布的2016年中國房企商業物業價值榜顯示，萬達集團以2302億元商業物業價值領頭，華潤置地、九龍倉、恒隆地產等位于前十名，第二梯隊包括龍湖、保利等。
萬達商業2017年目標收入為1486億元，新開業50個萬達廣場，租金收入將實現253.7億元。在租金方面，王健林給萬達商業定了一個小目標，從2017年到2025年，租金年均將保持25%的增速。
2011年，龍湖地產有限公司董事長吳亞軍把商業地產作為龍湖集團的戰略目標，未來每年銷售回款的10%將用于商業物業投資，每年開工量的12%作為商業項目留存。到2020年，龍湖商業旗下開業商場總量將超過40座，商業地產占集團利潤份額將達到20%以上的水平。
龍湖集團商業地產部總經理李楠向《每日經濟新聞》記者表示，“2016年，龍湖商業整體出租率為95.1%，商業物業的坪效（即每平方米面積上產生的銷售額）也處于行業內優質水平。”
資料顯示，去年恒隆地產內地租賃物業邊際利潤率僅為63%，內地商場的整體出租率為83%,較去年增長2個百分點，其中上海港匯恒隆廣場96%的出租率最高，大連恒隆廣場的出租率僅66%，為恒隆廣場內地商場中出租率最低。
相對而言，九龍倉商業地產出租率相對較高，截至2016年12月末，成都國際金融中心商場出租率為98%，客流量提升195%，上海時代廣場和會德豐國際廣場出租率分別為100%、96%。
在香港上市的內地房企華潤置地，旗下主打商業產品萬象城以2012年為臨界點，此前開業的平均出租率為96.1%，此后的出租率則為90.3%。
對于商業地產來說，出租率到底意味著什么？恒隆地產在2016年年報中明確表示，未來將持續提升內地商業地產的占比，并在今年集中精力提高購物中心的租出率。
為了提高出租率，拉動消費，應對規模效應帶來的運營壓力，房企也在尋找不同思路。李楠表示，龍湖地產一直試圖推進商業一體化平臺建設，包括從招商、推廣、運營、物業、工程、招采、人力等方面，思路是以集團為統籌，各地區、各項目聯動運作，在此一定基礎上提升了整體運營效率。
龍湖要求新項目講故事
據億翰智庫預計，2017年商業物業新增面積將達到2030萬平方米，其中環渤海、長三角、珠三角、中西部地區占比達到90%以上。從單個城市來看，上海、深圳等多個城市商業物業新增面積均將破百萬平方米。
記者了解到，對于商業地產的擇址，恒隆地產、九龍倉以及龍湖地產均以一二線城市為主，并表示加大對內地商業地產的投入。
與港企對內地市場判斷相似，以龍湖為代表的內地商業地產商也重點布局重點一線和二線城市，實現網格化的布局。
目前龍湖商業地產的主要產品為“天街”。李楠透露，龍湖在地段選擇上的邏輯，即重點在城市核心的居住人口密集區以及核心交通節點來布局和開發。
和王健林借助基金加大萬達商業輕資產運營不同的是，龍湖地產則想“吃獨食”，對商業地產全面自持。龍湖集團內部人士透露，龍湖商業早期因為規模不夠，前期投入很大，發展一直很吃力，但隨著集團規模壯大，商業目前已實現造血。
2016年，龍湖集團銷售實現881億元，較上年增長61.6%，其中物業投資業務租金收入達到20億元，同比增長35.2%，毛利率74%，而去年龍湖的融資成本僅為4.92%，是民營企業中成本最低的企業之一。優質的財務結構使得龍湖在商業地產上底氣十足，李楠表示，吳亞軍給龍湖商業地產下了一個“軍令狀”，2017年租金收入將達到25億元，2020年租金收益將突破50億元。
“在這樣的地產規模上，我們拿銷售回款中的10%為上限投入到商業板塊，我們的地產盤面做得越大，背負的分擔相對會更輕松。”李楠表示，龍湖商業要求每一個新開業項目在籌建初期都要建立獨特的“故事腳本”，并將“故事腳本”融入到空間設計、業態引入、營銷推廣以及客戶服務等各個環節。
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